Neem contact op met Kristel Weren
Jurist & Adviseur Ruimtelijke Ordening en Milieu
Met de komst van de Omgevingswet is er veel veranderd. Alle regels die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving komen samen in 1 wettelijk stelsel. Zo is het bestemmingsplan verleden tijd en krijgen we te maken met het omgevingsplan. Kristel Weren vertelt wat er is veranderd op het gebied van ruimtelijke ordening.
Wat is de grootste wijziging op het gebied van ruimtelijke ordening?
‘In de nieuwe Omgevingswet laten we bestemmingen los en gaan we werken met functies. Wilde je de bestemming van een locatie veranderen? Dan was dat heel lastig, omdat die bestemming volledig vastlag. Met een bestemmingsplanwijziging kon je zomaar 4 jaar zoet zijn.’
‘Met functies werkt het anders. Op 1 locatie kunnen namelijk meerdere functies van toepassing zijn. Bijvoorbeeld een hoveniersfunctie én een groothandelfunctie. Het omgevingsplan zorgt er dan ook voor dat we hier veel flexibeler mee om kunnen gaan.’
Wat gebeurt er met de huidige bestemmingsplannen?
‘De huidige bestemmingsplannen zijn op 1 januari 2024 automatisch gewijzigd in omgevingsplannen van rechtswege. Per gemeente is er 1 omgevingsplan. Intussen werken gemeentes nog aan het officiële omgevingsplan, waarbij ze exact in kaart brengen waar ze welke functies aan toebedelen. We verwachten dat het nog wel even duurt voordat deze gepresenteerd worden.’
‘Enerzijds maken de verschillende functies het je makkelijker om meerdere soorten activiteiten uit te voeren, maar aan de andere kant is het ook ingrijpend als je uiteindelijk toch wat wilt veranderen aan jouw activiteiten. Jouw verandering geldt dan namelijk meteen voor het volledige grondgebied én je moet alle facetten die invloed hebben op de leefomgeving meenemen in je vergunningaanvraag. Een hele klus.’
Hoe werkt het als ik een vergunning wil aanvragen?
‘Verandert er iets in je activiteiten? Dan kun je een omgevingsvergunning aanvragen. Voldoe je met jouw activiteiten aan de regels van het omgevingsplan, maar heb je wel een vergunningplicht? Dan gebruik je hier een binnenplanse omgevingsplanactiviteit (OPA) voor. Is jouw activiteit in strijd met het omgevingsplan? Dan maak je gebruik van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Hiermee kun je dus buiten het omgevingsplan om een vergunning krijgen.’
‘Wil je bijvoorbeeld een woning bouwen op een agrarische bestemming? Dan heb je een BOPA nodig, omdat deze mogelijkheid niet in het omgevingsplan van rechtswege is opgenomen. Wil je toch geen woning, maar een stal bouwen? Dan vraag je een vergunning aan met behulp van een OPA.’
‘Ook al is er dus nog geen officieel omgevingsplan om te wijzigen, de OPA en BOPA zorgen ervoor dat je de komende tijd toch aan een vergunning kunt komen.’
Kan ik mijn aanvraag zelf regelen?
‘Dat zou in theorie kunnen, maar ik zou het niet aanraden. Er is enorm veel om rekening mee te houden. Zo moet je bijvoorbeeld een ruimtelijke onderbouwing meeleveren en kunnen aantonen dat je bedrijven in de buurt niet belemmert (en andersom). Bij De Omgevingsadviseurs doen we niet zomaar een aanvraag, maar kijken we goed naar alle facetten die invloed hebben op de fysieke leefomgeving, zodat we een complete aanvraag kunnen indienen.’
‘We maken bovendien altijd eerst een concept met onderbouwing voordat we de daadwerkelijke aanvraag indienen. De aanvraag doen we pas als we zeker weten dat er positief op het concept gereageerd wordt.’
‘Vergeet bovendien niet dat er zich genoeg situaties gaan voordoen waarvan de oplossing niet voorhanden ligt. Denk aan een verkleining van het bouwvlak. Je mag met een aanvraag wel functies aan locaties toevoegen, maar eraf halen is eigenlijk niet mogelijk binnen de toekomstige regels. Daar is een wijziging van het omgevingsplan voor nodig, maar dat kan nog niet omdat de gemeente eerst een omgevingsplan voor het gehele grondgebied moet vaststellen. Dat betekent dat we op zoek moeten naar een oplossing. Het is lastig, zo niet ondoenlijk, om dit soort zaken als ondernemer zelf uit te pluizen.’
Zijn er nog meer zaken om rekening mee te houden?
‘Doe je een aanvraag om een nieuwe woning te bouwen? Of bijvoorbeeld een bedrijfsgebouw waar je dieren stalt? Houd er dan rekening mee dat er onderscheid wordt gemaakt in het ruimtelijke en het technische aspect van de aanvraag.’
‘De gemeente beoordeelt wel de ruimtelijke/juridische kant, maar de technische kant moet je overlaten aan een kwaliteitsborger. Het lastige is dat er weinig van dit soort kwaliteitsborgers zijn, waardoor het kan zorgen voor langere doorlooptijden. Bovendien moet je het als ondernemer of burger zelf bekostigen. Iets wat je moet incalculeren.’
Meer weten?
Wat kan er met de Omgevingswet? Welke procedures hangen eraan vast? En hoe pak je het aan? We kunnen ons voorstellen dat je nog veel vragen hebt over de wet. Neem contact op met Kristel voor meer informatie.
