Auteur: 
Neem contact op met Cindy Seinen
Adviseur Ruimtelijke Ordening en Milieu
Met de komst van de Omgevingswet zijn er meer mogelijkheden voor het omzetten van een voormalige bedrijfswoning naar een reguliere woning. De regeling voor de zogeheten plattelandswoning is verbreed en geldt niet alleen voor de agrarische sector, maar ook voor horeca én bedrijventerreinen. Gemeenten bepalen zelf of ze meewerken aan deze regeling en onder welke voorwaarden. Wat betekent dit in de praktijk?
Wat is een bedrijfswoning?
Een bedrijfswoning is een woning die functioneel is verbonden aan een bedrijf. Heeft een bedrijf de woning niet meer nodig? Dan kun je deze omzetten naar een voormalige bedrijfswoning. In de agrarische sector heet dit ook wel een plattelandswoning. Je kunt de woning dan gebruiken als een reguliere woning.
Dit is een voortzetting van de regeling voor plattelandswoningen waarbij agrarische bedrijfswoningen zijn omgezet naar reguliere woningen. Meestal staat de woning dicht bij het bedrijf waar het functioneel aan verbonden was.
Omgevingswet: wat is er nieuw?
De grootste wijziging sinds de invoering van de Omgevingswet is dat de regeling voor plattelandswoningen nu ook geldt voor voormalige bedrijfswoningen bij horecagelegenheden én voormalige bedrijfswoningen op een bedrijventerrein. Voor deze ondernemers biedt dit meer mogelijkheden. De regeling geldt dus niet alleen meer voor agrarische bedrijven.
Welke criteria gelden er?
Het beleid voor voormalige bedrijfswoningen speelt met name op lokaal niveau. Het beleid uit het omgevingsplan geeft aan welke criteria er gelden voor het omzetten van een bedrijfswoning naar een voormalige bedrijfswoning. Provinciale overheden kunnen hieromtrent ook beleid opstellen.
Nog niet alle gemeenten hebben het omgevingsplan opgesteld, waardoor het beleid nog niet is opgesteld en de voorwaarden waaraan je moet voldoen nog niet bekend zijn. Houd er dus rekening mee dat gemeenten zelf mogen bepalen of de omzetting mag plaatsvinden en onder welke voorwaarden.
Bij voormalige bedrijfswoningen is het met name belangrijk dat in én rondom de woning een aanvaardbaar leefklimaat is. De gemeente kan – in relatie tot het bedrijf waar de voormalige bedrijfswoning bij hoort – een lager beschermingsniveau accepteren voor bijvoorbeeld geur en geluid. Ten aanzien van fijnstof (luchtkwaliteit) kan de gemeente geen lager beschermingsniveau accepteren.
De voormalige bedrijfswoning houdt hetzelfde beschermingsniveau als reguliere woningen in relatie tot andere bedrijvigheid.
Toetsing aan het omgevingsplan
Het toelaten van een voormalige bedrijfswoning gaat via een toetsing aan het omgevingsplan en het aanvragen van een omgevingsvergunning. Daar gebruik je een binnenplanse omgevingsplanactiviteit (OPA) voor. Wanneer er geen beleidsregels in het omgevingsplan staan, kan het instrument van de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) worden aangevraagd.
Ook zijn er instructieregels vanuit het Besluit kwaliteit leefomgeving (BKL) die aangeven dat voor woningen met een voormalige functionele binding – in relatie tot reguliere woningen – afwijkende regels kunnen gelden waarmee de gemeente rekening moet houden.
Principeverzoek
Gemeenten hebben tot 2023 de tijd om het omgevingsplan af te ronden. Momenteel hebben veel gemeenten nog geen omgevingsplan, waardoor het niet mogelijk is om te toetsen of te onderbouwen. Dat betekent dat je in de meeste gevallen uitkomt op een principeverzoek om medewerking van de gemeente te vragen. De gemeente is dus niet verplicht om mee te werken, maar het ruimere beleid biedt wel kansen.
Geluid, trillingen en slagschaduw
Wat de gemeente bij de beoordeling het zwaarst laat wegen? De eisen met betrekking tot geluid, geur, trillingen én slagschaduw. Je moet kunnen aantonen dat er een acceptabel woon- en leefklimaat is op de locatie van de voormalige bedrijfswoning. Dit kan bijvoorbeeld met een geuronderzoek.
Meer weten?
Wil je meer weten over dit onderwerp? Of ben je benieuwd wat er in jouw specifieke geval geldt? Neem dan contact op met Cindy Seinen. Zij helpt je graag!
